任意売却とは何か

仲介物件、買取物件、販売している不動産はさまざまで任意売却物件もその1つです。では、任意売却物件とはほかの売却物件とは何が違うのでしょうか。

任意売却とは1つの販売方法

物件を売却する際、抵当権がついたままでは家は売れないため、売主はローンの残金を一括で支払わないといけません。そのため、多く人は家の売却金でローンを返済し、足りない場合は自己資金を足すなどして債権者（金融機関など）に支払います。
しかし、自己資金を足してローンを返済できなかったり、そもそも毎月のローンの支払いが困難になっており、ローンの支払いを滞納してしまっている場合、家を売却することができません。家を売却できなければローンを返済できないのに、ローンを返済できなければ家を売れない…。
そんな時に行うのが任意売却です。任意売却は債権者（金融機関など）に家を売って得た売却金でローンを返済する。残債（ローンの残り）がある場合は、毎月定額を支払い返済する。という約束のもと債権者に抵当権を外してもらい家を売却するのです。

なぜ任意売却物件は安いの？

一般的な仲介売却で家売る場合は売主が販売価格を決めますが、任意売却の場合は債権者が価格を設定します。
債権者は確実にローンを回収したいので、販売価格を確実に売れる価格に設定します。そのため、通常の中古住宅よりも安い価格で販売されるのです。
また、後ほど詳しく説明しますが、任意売却を利用する多くは毎月のローンの支払いが難しくなった人達です。家を購入した後に発見した不備の修繕を売主に請求できる瑕疵担保責任を負うことが難しく、販売の際には免責になっているでしょう。そのようなデメリットがあるということもあり、通常の中古住宅より安いのです。

任意売却物件を購入する際のメリット

任意売却物件は、一般的に不動産市場で販売されている物件とどう違うのでしょう。また、任意売却物件を購入するメリットには、どのようなものがあるのか解説します。

一般的な売却不動産よりも安価

任意売却物件は、一般的に不動産市場で販売されている物件よりも、比較的安い価格であることが一番のメリットとして挙げられます。その理由としては、競売にかけると裁判所を通す必要があるため、複雑な手続きに加えて、費用もかかることが挙げられます。

よって競売にかける前に、任意売却物件として売り出し、できるだけ早く債務を返済したいと考える債務者が多いです。そのため、一般的に不動産市場で販売されている類似物件よりも、安い価格で売りに出されていると考えられています。

物件の不備にはホームインスペクションをする

売主の事情から瑕疵担保責任が免責されてしまうことが多いため、購入後に不備が見つかっても、買主が修繕費を負担しなくてはなりません。

購入後に修繕箇所が見つかり後悔するのであれば、契約前にホームインスペクションをすると良いでしょう。ホームインスペクションとは住宅の欠陥や劣化状況を第三者の立場から調べてくれる住宅診断のことです。目視で行う比較的簡単なチェックなら約５～６万円程度で、耐用年数はあとどれくらいか修繕にかかるおおよその金額などを教えてくれます。
不動産会社によっては先に済ませておりその結果を知らせてくれる場合もありますが、買主がやることも多く、そのような共有がない場合自身で行っても良いでしょう。
検討の段階で5万円の出費はもったいないと感じるかもしれませんが、実際の修繕になると100万円以上かかることもありますし、先におおよそでも修繕費がわかれば他の住宅と比較検討もしやすいでしょう。

また、修繕箇所が見つかったのなら、ダメ元で価格交渉をしてみるのも良いかもしれません。ローン返済の手段なので債権者が値下げを承諾してくれる可能性は低いですが、タイミングなどによっては多少の値引きなら応じてもらえるかもしれません。